Un amministratore che gestisce in modo inadeguato un condominio può causare disservizi e danni economici ai condòmini, i quali, in alcuni casi, possono chiedere la revoca dell’incarico e il risarcimento dei danni.
La gestione di un condominio è indubbiamente un compito complesso che un amministratore deve essere in grado di portare avanti con serietà e professionalità. Difatti, l’attività dell’amministratore di condominio comprende vari aspetti e responsabilità, da quello relativo alla gestione contabile, a quello relativo al rispetto delle norme o al recupero crediti in caso di condòmini morosi. Un amministratore di condominio professionale deve essere in grado di fronteggiare ogni tipo di situazione, così come deve rendere conto del proprio operato e garantire che ogni decisione venga presa nel rispetto delle regole e nell’interesse collettivo.
RESPONSABILITÀ
Proprio per questi motivi, da un punto di vista giuridico l’amministratore di condominio ha delle precise responsabilità sia di tipo civile che di tipo penale. La responsabilità civile si divide in responsabilità contrattuale ed extracontrattuale.
La responsabilità contrattuale riguarda i rapporti tra privati che hanno assunto obbligazioni regolate da un contratto, regolata dall’art. 1218 c.c. secondo cui “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.”
La responsabilità extracontrattuale si riferisce, in linea generale, alla mancata osservanza di norme civili che prescrivono la tenuta di determinati comportamenti ed è regolata dall’art. 2043 c.c. secondo cui: “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.”
Per quanto riguarda, invece, la responsabilità penale questa deriva da un’azione o da un’omissione di natura dolosa o colposa che costituisce un reato secondo il codice penale.
OBBLIGHI
Tra gli obblighi di un amministratore di condominio, i più importanti sono:
- curare l’osservanza del regolamento condominiale;
- eseguire le delibere assembleari e provvedere alla convocazione dell’assemblea almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio;
- verificare la regolarità della contabilità condominiale, tenendo i relativi registri e provvedendo ai vari adempimenti fiscali;
- regolare l’uso e il godimento delle parti comuni e riscuotere i contributi per provvedere alle spese di manutenzione;
- fornire ai condòmini i documenti richiesti;
- tenere i registri di anagrafe condominiale e quelli di nomina e revoca degli amministratori;
- aprire un conto corrente intestato al condominio
- conservare tutta la documentazione inerente alla sua gestione del condominio.
La mancata osservanza di questi obblighi comporta la responsabilità dell’amministratore in ambito civile ed è proprio quando l’amministratore non adempie a questo tipo di doveri che si parla di “mala gestio”, ovvero la cattiva gestione condominiale.
CATTIVA GESTIONE
Quando si parla di mala gestio dell’amministratore, infatti, si fa riferimento a una cattiva gestione di tale ruolo, tale da poter causare un danno economico al condominio. Difatti, se un amministratore ha una gestione negligente, non trasparente e non adatta a curare gli interessi del bene amministrato e dei condòmini, il condominio può ritrovarsi a dover affrontare problemi legati a bilanci poco chiari, carenza di manutenzione, spese ingiustificate e difficoltà nel recupero delle morosità.
Di fronte a queste spiacevoli situazioni i condòmini possono agire chiedendo la revoca dell’incarico, così come stabilito dalla Legge n. 220 del 2012 che per contrastare questi comportamenti negligenti ha introdotto la possibilità di revocare l’incarico all’amministratore in presenza di gravi irregolarità.
Nel caso in cui dopo la revoca si scoprisse che l’ex amministratore ha omesso informazioni importanti o ha causato danni economici al condominio, i condòmini hanno diritto a chiedere chiarimenti, sollecitare eventuali interventi e avviare un procedimento legale per chiedere il risarcimento dei danni.
PROVE SOLIDE
Naturalmente, per ottenere un risarcimento è necessario che vi siano prove solide riguardo alla negligenza con cui ha operato l’amministratore causando di conseguenza dei danni al condominio, ciò significa che per chiedere un risarcimento dei danni è necessario che vi siano documenti, relazioni tecniche o testimonianze che attestino che il condominio ha subito danni reali proprio a causa di comportamenti scorretti attuati dall’amministratore.
Nei casi più gravi, come ad esempio l’appropriazione indebita di denaro, è possibile anche arrivare ad un procedimento di tipo penale.
Tra le situazioni più diffuse di mala gestio dell’amministratore vi sono:
- l’atteggiamento di inerzia nel recupero crediti nei confronti dei condòmini morosi, poiché chiaramente se alcuni condòmini non pagano e l’amministratore non si attiva per recuperare le somme dovute ciò ricade su tutto il condominio;
- la mancata apertura di un conto corrente condominiale, visto che per legge tutte le somme che riguardano il condominio devono transitare su un conto corrente intestato al condominio stesso;
- assenza dei rendiconti e gestione della contabilità non trasparente, quindi non supportata da idonea documentazione;
- utilizzo improprio delle somme di denaro condominiali, perciò qualsiasi spesa effettuata senza autorizzazione o qualsiasi prelievo di denaro non giustificato.
Dati tutti i rischi citati, è bene, quindi, ricordare che quando si gestisce un condominio l’amministratore ha il dovere di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia, pertanto impegnandosi adeguatamente per soddisfare gli interessi del condominio.
