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GLI OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE PER LA VERIFICA DELLA QUALITÀ DELL’ACQUA

Con il decreto legislativo 18/2023 sono stati introdotti nuovi adempimenti a carico dell’amministratore di condominio in materia di affidabilità degli impianti condominiali per la salubrità dell’acqua destinata al consumo umano.

Il nuovo decreto legislativo n. 18 del 23 febbraio 2023 ha previsto degli adempimenti per l’amministratore di condominio, specie riguardo l’affidabilità degli impianti condominiali relativi alla salubrità dell’acqua. Per capire quali sono le novità in materia è necessario fare un passo indietro a livello normativo.

Il D.lgs. n. 31/2001, come modificato dal D.lgs. n. 27/2002, all’art. 5 comma 2 aveva introdotto la definizione dei limiti di responsabilità delle varie figure coinvolte nella distribuzione dell’acqua destinata al consumo umano.

Attraverso questa norma era stato definito che per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è distribuita al pubblico, così come per i condomini, il gestore, ossia la figura che somministra l’acqua, doveva verificarne la qualità e la salubrità sino al punto di consegna (ovvero il contatore).

Da ciò si deduce, quindi, come non sussisteva alcun obbligo di controlli periodici in capo a proprietari degli immobili e amministratori di condominio, così come sostenuto anche dal Ministero della Salute attraverso un chiarimento datato 10 giugno 2004. In base a tale chiarimento, infatti, l’amministratore di condominio o i proprietari lì dove vi è l’assenza dell’amministratore, avevano semplicemente l’obbligo di effettuare un’attività di controllo dello stato di adeguatezza e manutenzione dell’impianto.

La situazione è attualmente cambiata con il decreto legislativo 18/2023, il quale ha come obiettivi la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque e, quindi, il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano. Nello specifico, con la nuova normativa gli obblighi in capo all’amministratore e/o ai proprietari diventano più gravosi rispetto al passato, sia per ciò che concerne la qualità e la salubrità dell’acqua (seguendo i nuovi parametri elencati all’art. 4) e sia per ciò che concerne le eventuali perdite dell’impianto.

Il decreto legislativo 18/2023 evidenzia che il gestore della distribuzione idrica interna è l’amministratore di condominio o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che è responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua. L’amministratore dovrà, quindi, effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi idrici di distribuzione interni agli edifici, inoltre, dovrà adottare le misure necessarie, sia preventive che correttive, per ripristinare la qualità dell’acqua nei casi in cui si prospettino dei rischi per la salute umana.

Tra i controlli da effettuare regolarmente, andranno puliti e sanificati i filtri, gli eventuali sistemi di addolcimento delle acque o le vasche di riserva idrica presenti negli edifici, perciò tutti questi interventi dovranno essere effettuati dall’amministratore di condominio e i condòmini saranno chiamati a partecipare alle relative spese.

All’interno del decreto 18/2023, all’art. 23, vengono anche definite le sanzioni amministrative a carico del gestore della distribuzione idrica interna, in moltissimi casi quindi a carico dell’amministratore. Nello specifico, nel caso in cui nel sistema di distribuzione interna non viene mantenuto il rispetto dei parametri indicati nell’allegato I, parti A e B, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro.

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